中国不動産 ： 投資妙味は住宅から商業用ビルにシフトする

中国の住宅不足は２０１１年には解消に向かう。
住宅目的の引き締めも終わる。
しかし、投資妙味は住宅から商業用ビルにシフトする。
９月に聞いた万科集団（中国最大の住宅建設企業）もビジネス移行の端緒に付いたことを示唆していた。

Social Housing
低家賃の賃貸住宅を大量に建設して、頭金も持てない低所得層に提供する
低家賃だから経済的な間尺に合わないので政府が保有する。
都市部の賃貸住宅は現在でも「Cap Rate <>7%だから「賃貸住宅に住む＝貧乏、学生、社会的弱者」という位置づけなのだろう。

これがSocial Housingで、２パターンあるようだ。
（１）全く新規に開発する
（２）土地の有効活用と治安と衛生の改善を通じた社会の安定的発展を目指して、スラム街の再開発をする。その時に低所得者用の賃貸住宅を建設する。
都市部には古い国営住宅（＝多くは平屋）を無償で提供され住民が多数住んでいる。ここに住む住民は住む権利はあるが、家を売却換金はできない。
この広大な平屋のスラム地域の土地を再開発して高層マンションを建設する。もともとの住民にはマンションが低家賃で貸与される。マンション完成までは補助金をもらって賃貸住宅に住む。

Economic Housing
新規の住宅用の土地の政府からの売却に際してはルールが変更された。
全体の７０％を政府が定める低価格住宅（Economic Housing）、残りの３０％は開発業者の自由、というバランスに変わった。
ただし、こんな厳しいルールでは体力のある業者しか利益を維持できない。地方政府の配下にある中小規模の開発業者は耐えられないだろうから、北京政府の方針を無視する地方政府が多発するだろう。
とはいえ、業者が１００％自由にしたいになら、過去に政府が放出した土地を持つ不動産開発企業を買収して土地を得るしかない。新規住宅関連の銀行融資は政府が定めた１６企業に限定するという通達もあるようだし、今後はデベロッパーのＭ＆Ａが加速するだろう。

この両方（Soial Housing & Economic Housing）が２０１０年にスタートした。２０１１年から住宅が徐々に完成する。２０１１年の合計の住宅供給は１０００万戸以上になるようだ。
数 年前の住宅建設は約５００万戸だったので、倍の戸数が供給される。そもそも中国の住宅需要は、年間１０００万戸だったが、「都市部への出稼ぎ労働者は田舎 に戻るのだがら」という理由で、政策としてちゃんとした住宅が供給されなかった。それが需要の半分程度の住宅建設になっていた理由だ。

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中国の住宅不足は２０１１年には解消に向かう。それゆえ住宅目的の引き締めも終わる。
しかし、投資妙味は住宅から商業用ビルにシフトすると思う。

都市住民の安定化は都市の活性化をレベルアップする。
それは都市住民の消費を増大させる。
それが都市の魅力化をさらに高めていく。
都市の魅力が好循環で高まっていく。
先進国がどこでも経験したことだ。中国とて例外ではなかろう。

ショッピング・センター、オフィス、娯楽施設などの商業用施設に対する需要は加速するだろう。
住宅が増えれば、これらの需要が倍々ゲームで増加するのだ。

商業用ビルの大家さん企業の投資価値が高まるだろう。
万科集団も住宅建設一本やりからビジネス・モデルを移行させる予定でシンガポール企業にノウハウの教えを請う予定だと９月のプレゼンで言っていた。

現在中国内の商業用ビルを強力に推進している企業の一つが、恒隆地産（ハンルン：１０１）だ。
９月にプレゼンを聞いたが、香港の物件をドンドン売却して中国にシフトしている。最近増資も終わったので資金力も問題ない。

下のチャートは、２００４年末～２０１０年１１月末の月次チャート
白：中国海外発展（６８８）・・最も優れた住宅建設企業
緑：恒隆地産（ハンルン：１０１）
赤：ハンセン指数

こっちは、２００６年１月～２０１０年１２月までの週次チャート
白：中国海外発展（６８８）・・最も優れた住宅建設企業
緑：恒隆地産（ハンルン：１０１）
赤：ハンセン指数

徐々に恒隆地産（ハンルン：１０１）が上がってきたことが明確だ

なお、低所得者用の住宅は将来スラム化するという懸念がある。
資本主義国家ではそうだろう。
しかし、中国のSocial Housingは国家保有の賃貸住宅なので、いつでも再開発を強権発動できる。
Economic Housingとて、７０年経過すれば土地を国家に返す義務があるので、７０年後には再開発を強権発動できる。
７０年ごとにスラムを解消できるのだろう。